Abante Tonite Interactive

Lumagda ng contract to sell

By
2,674

Dear Atty. Claire,

Nakabili po kami ng wife ko in 2015 ng house and lot dito sa QC pero dahil kinapos kami ng pera para sa capital gains tax hindi na po namin naipa-transfer sa name namin. Ngayon binibenta na po namin dahil gusto namin lumipat ng bahay. Ito po mga tanong ko:

1. Kung magda-down ng earnest money ‘yung buyer gamit ang check, kanino po ipapangalan?

2. May Section 7 po ‘yung title ng house at gusto ng bangko nila ay ipatanggal (kahit to follow daw po), okay lang po ba na magpa-SPA sa akin ‘yung tao na nakalagay sa title (dating may-ari) para ako na lang ang haharap sa Quezon City Hall court?

3. Kailangan po ba ng notarized na certification na sinasabi ng binilhan namin ng house na kami na ang may-ari ng house? Para maging assurance ng buyer naman namin.

Baka po may mas madaling proseso sa pagbenta ng house ko na hindi na maiistorbo ‘yung tao na nakalagay sa title ng house. Ayaw ko rin po kasing pag-isipan kami ng masama ng buyer, na kesyo bakit kami ang nagbebenta e hindi naman nakapangalan sa amin ‘yung title ng house? Ano po ang puwedeng gawin ng buyer ng house namin para makasiguro sila na hindi namin sila niloloko?

Salamat po ng marami Attorney Claire. Mabuhay po kayo!

Mr. Cruz

***

Dear Mr. Cruz,

Aking iisipin na kayo naman ay may Deed of Sale na pirmado ng unan­g may-ari at hawak naman ninyo ang original na title. Ang Deed of Sale at ang title na hawak mo ay katunayan na kayo na ang nagmamay-ari nito kaya’t walang dapat ipangamba kung gagawa man kayo ng Conditional Deed of Sale pabor sa buyer ninyo.

Maaari ka namang magbenta kahit na hindi pa nakarehistro sa inyo ang titulo ng bahay at lupa dahil sa may pinanghahawakan kayong katibayan na kayo na ang may-ari nito. Kailangan lamang talagang bayaran ang capital gains tax sa BIR at ibang taxes upang ma-annotate sa title ang bentahang naganap sa pagitan ninyo at ng unang may-ari. At mula sa unang may-ari ay maaari naman idiretso sa pangalan ng buyer ninyo. Ang magi­ging problema lamang ay ipapasok kasi ng buyer ninyo ang ari-arian bilang sangla dahil ang bangko ay metikuloso at maraming hinihingi bago i-approve ang contract of loan with real estate mortgage.

Mas mainam po siguro na mag-usap muna kayo ng buyer ninyo na gagamitin muna ang earnest money bilang pambayad ng capital gains tax ngunit pipirma kayo ng isang contract to sell bilang initial na aksyon sa bentahan.

Kapag nailipat na ang titulo sa pangalan mo ay magiging ayos at tama na ang description ng titulo sa gagawin mong Deed of Sale dahil may bago na itong Transfer Certificate Title Number na nakapa­ngalan sa inyo. Kapag nai­salin na iyan sa pangalan ninyo ay mas madali nang mapatanggal ang sinasabi mong Section 7 na naka-annotate sa titulo. Hindi kasi talaga tatanggapin iyan sa bangko upang ma­ging subject ng isang Real Estate Mortgage hangga’t may mga annotation na nagiging sagabal para sa isang clean title.

Kapag nailipat ang titulo sa pangalan ninyo ay hindi mo na kakailanganing sagutin pa ang problema 2 at 3 na binanggit mo.

Ang pagsagawa ng isang Conditional Sale pabor sa buyer mo ay isang patunay na hindi kayo nanloloko ngunit ‘di kailangang ibigay ang original title sa buyer hangga’t walang full payment ng purchase price.

Isang paalala lamang — kung ipapasok ito ng buyer sa bangko para isangla ay dapat na mailipat ito sa pangalan ng buyer nang hindi ka pa nababayaran nang buo dahil hihintayin ang bayad ng bangko. Dapat na magkaroon kayo ng isang kontrata ng buyer na hindi pa fully paid ang property at kailangang ilipat lamang ang rehistro nito sa pangalan ng buyer upang maipasok sa bangko bilang sangla;

at kapag hindi na-approve ng bangko ang loan ay dapat na ibalik sa pangalan ninyo ang rehistro ng titulo nang wala kayong gagastusin. Ito ay proteksyon ninyo bilang seller.